Hệ thống luật pháp Việt Nam trong những năm qua liên tục bổ sung và cập nhật, hoàn thiện điều chỉnh các quan hệ mua bán trong hợp đồng mua bán chung cư. Do đó hiện nay hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đóng vai trò rất quan trọng.
Tuy nhiên trong thực tế cho thấy những hoạt động mua bán liên quan đến vấn đề pháp lý thường này sinh rất nhiều mà nhiều quy định của pháp luật chưa kịp điều chỉnh hoặc chưa đủ để dự liệu xử lý hết được… Vì vậy đối với bất kỳ hợp đồng mua bán của dự án có sản phẩm giao bán căn hộ chung cư nào với chủ sở hữu đều phải cần được chú trọng kỹ lượng về quy định đúng pháp luật và nghiên cứu một cách toàn diện để khắc phục được các vướng mắc thường gặp trong thị trường mua bán của loại hình này, tiến tới lành mạnh hóa thị trường.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các chủ thể nhằm xác lập các thông tin quyền và nghĩa vụ, thay đổi hoặc chấm dứt trong những quan hệ xã hội cụ thể. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được quy định cụ thể ban hành bởi Bộ xây dựng theo quy định đối với hợp đồng mua bán chung cư thương mại mà chủ sở hữu kỹ với chủ đầu tư ngoài các nội dung quy ddingj hai bên cần phải ghi vào hợp đồng và nắm rõ các nội dung sau: Diện tích sử dụng căn hộ; Phần dịch tích thuộc sở hữu, phần diện tích thuộc sở hữu riêng nhà chung cư, diện tích sử dụng chung, diện tích sàn căn hộ, mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí; kèm theo là bản nội quy được chủ đầu tư ban hành về quy định sử dụng nhà chung cư, bản vẽ thiết kế mặt bằng tầng, mặt bằng căn hộ, mặt bằng chung cư đã được phê duyệt.
Theo đó hợp đồng được ký kết và xây dựng dựa trên sự bình đẳng, tự nguyện, hợp tác và thiện chí giữa hai bên.
Có thể nói hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng có những đặc điểm riêng biệt hình thành trong tương lai.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ Chung cư The Nine cũng có những quy định theo đúng pháp luật và minh bạch rõ ràng, đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên cùng tìm hiểu một số những điều trong hợp đồng mua bán chung cư The Nine để khách hàng có thể tham khảo và hiểu rõ hơn.
Mục cung cấp thông tin cá nhân của bên mua
Đối với bất cứ khách hàng nào nên chú ý những thông tin cá nhân của mình trong hợp đồng phải đảm bảo chính xác, kiểm tra kỹ thông tin sẽ là căn cứ để bảo vệ quyền lợi của khách hàng sau này khi có những phát sinh rủi ro hoặc xảy ra tranh chấp. Ngoài ra thông tin mà khách hàng cung cấp cũng sẽ là thông tin để làm sổ hồng căn hộ chung cư sở hữu sau này. bên chủ đầu tư sẽ nộp đầy đủ các giấy tờ pháp ký, biên bản bàn giao căn hộ, hợp đồng mua bán, thuế đất để quy trình làm sổ hồng diễn ra đúng quy trình lên sở tài nguyên môi trường.
Các thông tin về căn hộ chi tiết
Các thông tin chi tiết về căn hộ sẽ được ghi rõ ràng trong hợp đồng bao gồm mã căn hộ, tầng, tên dự án… diện thông thủy và diện tích tim tường của căn hộ, giá cả của căn hộ, thời điểm thanh toán và đính kèm giá trị mỗi đợt thanh toán.
Thời điểm căn hộ được bàn giao
Việc bàn giao căn hộ thực tế có thể muộn hơn hoặc sớm hơn so với ngày dự kiến tuy nhiên sẽ không sớm hơn hoặc chậm quá 90 ngày; nếu chậm ngày bàn giao theo dự kiến bên bán sẽ có thông báo cho bên mua biết lý do.
Các bên thống nhất rằng trong vòng mười (10) ngày trước khi kết thúc thời hạn bàn giao nêu tại điểm b khoản này, Bên bán sẽ gửi cho Bên Mua đề xuất về thời gian bàn giao dự kiến mới. Nếu bên mua không gửi thông báo cho bên bán về trường hợp chấm dứt hợp đồng trong vòng hai mươi (20) ngày kể từ ngày phát sinh quyền chấm dứt Hợp đồng sẽ được hiểu là Bên Mua đã đồng ý tiếp tục thực hiện Hợp đồng theo ngày bàn giao dự kiến mới.
Điều khoản vi phạm hợp đồng
Trường hợp bên mua thực hiện chậm các nghĩa vụ về thanh toán đúng theo thời hạn trong hợp đồng trừ trường hợp bất khả kháng, Bên Mua đồng ý trả thêm cho Bên Bán khoản tiền lãi (Lãi Suất Quá Hạn), ở mức 0,05%/ngày (không phảy không năm phần trăm một ngày) trên tổng số tiền chậm thanh toán.
Lãi Suất Quá Hạn được tính từ ngày đến hạn của bất kỳ khoản thanh toán nào, cho tới khi Bên Bán nhận được đầy đủ số tiền Bên Mua chậm thanh toán. Tuy nhiên, kể từ lần thanh toán thứ 2 việc chậm thanh toán của Bên Mua không vượt quá mười lăm (15) ngày kể từ ngày đến hạn thanh toán của từng đợt hoặc tổng số ngày chậm thanh toán của các đợt không quá ba mươi (30) ngày.
Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, nếu từ đợt thanh toán thứ 2, Bên Mua chậm thanh toán quá mười lăm (15) ngày hoặc tổng số ngày chậm thanh toán của các đợt quá ba mươi (30) ngày, Bên Mua chấp thuận để Bên bán thực hiện xử lý theo các biện pháp dưới đây.
Nếu xảy ra một trong các trường hợp sau:
- Bên Mua trễ hạn thanh toán quá mười lăm (15) ngày kể từ ngày đến hạn theo quy định của Hợp Đồng đối với các lần thanh toán thứ hai trở đi hoặc tổng số ngày quá hạn của các đợt quá ba mươi (30) ngày; hoặc
- Bên Mua không đến nhận bàn giao theo thời hạn quy định tại Thông Báo Bàn Giao, hoặc có đến nhưng từ chối nhận bàn giao Nhà ở.
- Trong vòng bảy (07) ngày kể từ ngày hai Bên ký Hợp đồng này mà Bên Mua không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho Bên Bán số tiền trong lần thanh toán thứ nhất;
Danh mục vật liệu bàn giao
Bên mua đảm bảo đã cung cấp cho bên mua đảm bảo chất lượng các vật liệu xây dựng, bản vẽ thiết kế được phê duyệt và xây dựng theo đúng quy hoạch.
Sở hữu chung và riêng :
Phần sở hữu riêng của Bên Mua bao gồm:
Phần diện tích sử dụng bên trong Căn Hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với Căn Hộ đó. Diện tích sử dụng Căn Hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy Chứng Nhận cấp cho Bên Mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong Căn Hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với Căn Hộ đó; không tính tường bao Căn Hộ, tường phân chia các Căn Hộ và diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong Căn Hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung được thể hiện rõ trong bản vẽ thiết kế mặt bằng Căn Hộ đã được phê duyệt;
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với Căn Hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng. Ngoài ra, Bên Mua cũng có quyền sở hữu chung, sử dụng chung đối với phần diện tích, thiết bị thuộc Phần sở hữu chung trong Nhà Chung Cư.
Phần sở hữu riêng của Bên Bán bao gồm:
Các Căn Hộ mà Bên Bán chưa/không bán. Sảnh khu văn phòng, dịch vụ, hệ thống thang máy, hệ thống cấp điện, hệ thống cấp nước và các trang thiết bị kỹ thuật được lắp đặt, sử dụng riêng tại khu văn phòng, dịch vụ từ tầng 01 đến tầng 06 của Nhà Chung Cư;
Toàn bộ phần không gian, diện tích từ tầng 01 đến tầng 06 của Nhà Chung Cư (trừ diện tích Phòng sinh hoạt cộng đồng tại một phần diện tích sàn tầng 2 của Nhà Chung Cư);
Toàn bộ diện tích các tầng hầm Nhà Chung Cư (ngoại trừ phần diện tích tầng hầm được Bên Bán bố trí làm chỗ để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh hoặc ba bánh cho cư dân tại một phần diện tích tầng hầm B3). Để làm rõ, Bên Bán đồng thời là đơn vị được quản lý, vận hành toàn bộ diện tích, trang thiết bị kiểm soát xe ra vào lắp đặt tại tầng hầm Nhà Chung Cư;
Các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng được Bên Bán lắp đặt tại Phần sở hữu riêng Của Bên Bán. Ngoài ra, Bên Bán cũng có quyền sở hữu chung, sử dụng chung đối với phần diện tích, thiết bị thuộc Phần sở hữu chung trong Nhà Chung Cư.
Phần sở hữu chung của Nhà Chung cư gồm:
Diện tích sảnh, hệ thống thang máy, hệ thống cấp điện, hệ thống cấp nước (trừ diện tích sảnh, hệ thống thang máy, hệ thống cấp điện, hệ thống cấp nước sử dụng chung trong Nhà Chung Cư. Nhà sinh hoạt cộng đồng (bố trí tại trên một phần diện tích của tầng 2), nhà lánh nạn (bố trí tại trên một phần diện tích của tầng 13), phần diện tích tầng hầm được Bên Bán bố trí làm chỗ để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh hoặc ba bánh cho cư dân tại một phần diện tích tầng hầm B3 của Nhà Chung Cư,
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong Nhà Chung Cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các Căn Hộ, sàn, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm, thang vận chuyển rác, hộp kỹ thuật, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu Nhà Chung Cư;
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với Nhà Chung Cư, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung Dự Án đã được phê duyệt;
Các công trình công cộng trong khu vực Nhà Chung Cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung Dự Án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của Dự Án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt;
Phần diện tích tầng hầm được Bên Bán bố trí làm chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh;
